神戸の賃貸物件で民泊をしてはいけない理由と知っておくべきリスク

この記事では神戸エリアの賃貸紹介を行う「OGAココヤル不動産」の担当者が、賃貸物件で民泊をすることのリスクと、法律上の問題点をまとめました。
「空いている部屋をAirbnbに出したい」
「旅行中だけ部屋を貸したい」という考えを持つ方は増えていますが、賃貸物件で無断で民泊を行うことは契約違反・法律違反の両方に抵触する可能性があります。
神戸市は観光都市として民泊需要が高いエリアですが、だからこそ正しい知識を持った上で判断することが重要です。

賃貸物件で民泊をしてはいけない理由

賃貸物件で民泊を行うことが問題になる理由は、大きく「契約上の問題」と「法律上の問題」の2つに分かれます。どちらか一方だけでも深刻なリスクがあります。

理由①：賃貸借契約の「転貸禁止条項」に違反する

ほとんどの賃貸借契約書には「転貸禁止条項」が設けられており、大家さんの承諾なく第三者に部屋を貸すことは契約違反になります。民泊は宿泊者に対して一時的に部屋を提供する行為であり、これは法律上「転貸（又貸し）」に該当します。

転貸禁止に違反した場合、大家さんは賃貸借契約を解除できます。つまり、無断で民泊を行っていたことが発覚すると、強制退去を求められる可能性があります。

理由②：「住居専用」条項に違反する

賃貸物件の多くは「住居専用」として契約されており、商業目的での使用を禁止しています。民泊は宿泊料を受け取る営業行為であるため、住居専用の賃貸物件では「用途違反」にもなります。契約解除の理由が2重に重なる状況です。

理由③：住宅宿泊事業法（民泊新法）への違反

2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）では、民泊を営業するためには都道府県知事への届出が必要と定められています。さらに、年間営業日数の上限は180日以内と法律で定められています。届出なしで民泊を行うことは違法営業となり、行政処分や罰則の対象になります。

無断民泊が発覚したときに起こること

①大家さんから契約解除・強制退去を求められる

無断転貸・用途違反は賃貸借契約の重大な違反であり、大家さんは即時契約解除を求めることができます。通常の退去と異なり、違約金・損害賠償請求が発生する可能性もあります。また、退去後の原状回復費用も通常より高額になるケースがあります。

②行政からの是正指導・罰則

届出なしで民泊を行っていた場合、住宅宿泊事業法に基づき自治体から是正指導が入ります。改善されない場合は業務停止命令・100万円以下の罰金が科される可能性があります。

③近隣トラブルによる損害賠償リスク

民泊の宿泊者が起こした騒音・ゴミ問題・不審者トラブルなどは、契約者（入居者）の責任として扱われます。マンションの管理規約違反にもなりうるため、管理組合や他の住民から損害賠償を求められるケースもあります。

神戸市の民泊に関するルール

神戸市は住宅宿泊事業法に基づく届出を受け付けていますが、独自の条例で営業できる区域・期間を制限しています。

• 神戸市内では住居専用地域での民泊営業は原則として月曜正午から金曜正午までの平日のみに制限されているエリアがあります
• 全国一律の年間180日ルールに加え、神戸市独自の営業制限が上乗せされるため、実質的な営業可能日数はさらに少なくなります
• 届出の際は神戸市保健所への事前相談が必要で、物件の用途・構造・消防設備の確認が求められます
• 三宮・北野・有馬温泉エリアなどの観光地隣接エリアでも、マンション管理規約で民泊を禁止しているケースが多く、規約確認が必須です

「民泊可」の賃貸物件を選ぶという選択肢

民泊を合法的に行いたい場合、最初から「民泊可」として貸し出されている物件を選ぶことが現実的な方法です。神戸市内でも一部の物件はオーナーが民泊営業を認めており、届出要件を満たした上で運営できます。ただし、そのような物件は数が限られており、通常の賃貸物件よりも家賃・条件面で異なるケースがほとんどです。

賃貸で民泊に関するよくある質問

Q. 友人を数日泊めるのも民泊になりますか？

無料で友人を泊める行為は「民泊」には該当しません。民泊とは宿泊料を受け取ることを前提とした営業行為です。ただし、管理規約や契約書によっては長期間の同居・居候も問題になる場合があるため、状況に応じて確認が必要です。

Q. 大家さんに承諾をもらえれば民泊はできますか？

大家さんの承諾を得た上で、住宅宿泊事業法に基づく届出を行い、法定の運営基準を満たせば合法的に民泊を運営できます。ただし、マンションの場合は管理組合の規約も別途確認が必要です。管理規約で禁止されている場合は大家さんの承諾だけでは不十分です。

Q. バレなければ問題ないのではないですか？

民泊プラットフォーム（AirbnbなどのWebサービス）への掲載情報は公開されているため、管理会社・近隣住民・行政が確認できる状態にあります。実際に神戸エリアでも無断民泊が発覚して契約解除に至ったケースが報告されており、「バレない」という前提は非常に危険です。

Q. 民泊と賃貸、どちらが収益になりますか？

短期的には民泊のほうが高単価になる可能性がありますが、神戸市の営業日数制限・運営コスト（清掃・備品・プラットフォーム手数料など）・空室リスクを考えると、安定収益という点では通常の賃貸貸し出しのほうが有利なケースがほとんどです。

まとめ：賃貸での民泊は契約・法律・条例の3つをクリアしなければならない

賃貸物件で民泊を行うためには、大家さんの承諾・住宅宿泊事業法の届出・神戸市の条例要件という3つの条件をすべてクリアする必要があります。どれか一つでも欠ければ契約解除・行政処分・近隣トラブルという深刻なリスクにつながります。「やってみてから考える」では手遅れになる可能性が高いため、事前に正しい知識を持った上で判断してください。

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