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賃貸契約書とは？契約時の確認ポイントを解説
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賃貸住宅を借りるときに必ず必要になる賃貸契約書。初めて賃貸物件を借りる方にとって、契約書の内容は分かりにくいものです。
本記事では、賃貸契約書の基本知識から、契約時にチェックすべきポイントまで、どなたにでも理解できるように分かりやすく解説します。
Contents
賃貸契約書とは
賃貸契約書の定義と役割
賃貸契約書とは、大家さん（貸主）と入居者（借主）の間で交わす約束事を書面にまとめたものです。この契約書には、誰がどの物件をいくらで貸すのか、どのような条件で貸すのかなど、賃貸に関する重要な内容がすべて記載されています。
契約書は法的な効力を持つ重要な書類で、トラブルが起きたときの解決の基準になります。そのため、内容をしっかりと理解してから署名・捺印することが大切です。
民法と借地借家法による保護
賃貸契約は民法と借地借家法によって規制されています。2020年4月に民法が改正され、賃貸借契約に関するルールも一部変更されました。特に重要な変更点は以下の通りです：
- 借主の物件返還義務の明文化
- 賃貸借の存続期間の上限が20年から50年に延長
- 個人の根保証契約における極度額の設定義務
民法改正によって存続期間の上限が20年から50年に延長されたことに伴い、長期の賃貸借を予定する契約では、50年を上限とした期間設定に修正することが可能になりました。
出典：AG法律事務所
賃貸契約書で確認すべき重要ポイント
物件情報の正確性チェック
まず最初に確認すべきは物件の詳細情報です。以下の項目が正確に記載されているかチェックしましょう。
| 確認項目 | チェックポイント |
|---|---|
| 物件の住所 | 実際に見学した物件と一致しているか |
| 専有面積 | 広告や図面と同じ面積が記載されているか |
| 間取り | 部屋数や配置が正確に記載されているか |
| 設備・備品 | エアコン、洗濯機置き場などの有無 |
| 築年数 | 建築年月日が正確に記載されているか |
契約期間と更新条件
賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。
普通借家契約と定期借家契約の違い
普通借家契約：契約期間満了後も借主が希望すれば原則として更新できる
定期借家契約：契約期間満了で確実に契約が終了し、更新はできない
多くの賃貸物件では普通借家契約が使われていますが、定期借家契約の場合は期間満了時に必ず退去しなければならないため、契約の種類を必ず確認しましょう。
家賃と支払い条件
家賃に関する重要な確認ポイントは以下の通りです：
- 月額家賃：毎月支払う基本的な家賃
- 共益費・管理費：建物の維持管理にかかる費用
- 支払い期日：いつまでに支払うか（通常は当月分を前月末まで）
- 支払い方法：銀行振込、口座引き落としなど
- 遅延損害金：支払いが遅れた場合の罰金
敷金・礼金・その他の初期費用
契約時に支払う初期費用についても詳しく確認しましょう。
| 費用項目 | 内容 | 返還の有無 |
|---|---|---|
| 敷金 | 家賃滞納や修繕費用の担保 | 退去時に原状回復費用を差し引いて返還 |
| 礼金 | 大家さんへのお礼金 | 返還されない |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 返還されない |
| 火災保険料 | 火災・水災などの保険 | 返還されない |
契約書の細かな条項チェック
使用目的と禁止事項
賃貸物件には使用目的の制限があります。一般的な禁止事項には以下のようなものがあります：
- ペットの飼育（ペット可物件を除く）
- 楽器の演奏（時間制限がある場合も）
- 事業用での使用（居住用契約の場合）
- 又貸し（転貸）
- 改装・模様替え（大家さんの許可が必要）
これらの禁止事項に違反すると契約解除の理由になる可能性があるため、必ず確認しておきましょう。
修繕責任の分担
物件に不具合が生じたときの修繕責任についても重要なポイントです。一般的な分担方法は以下の通りです：
修繕責任の基本的な分担
大家さんの責任：建物の構造部分、設備の経年劣化による故障
借主の責任：故意・過失による破損、消耗品の交換
保証人・保証会社の条件
最近では保証会社の利用が一般的になっています。保証会社を利用する場合の確認ポイントは：
- 保証会社の名称と連絡先
- 保証料の金額と支払い時期
- 保証の範囲（家賃、原状回復費用など）
- 更新時の保証料
契約書署名前の最終チェック事項
重要事項説明書との照合
契約書に署名する前に、重要事項説明書と契約書の内容が一致しているかを確認しましょう。重要事項説明書は契約の重要な部分を説明した書類で、宅地建物取引士が説明することが法律で義務付けられています。
疑問点の解消
契約書を読んで分からない点があれば、必ず契約前に質問しましょう。契約後に「知らなかった」では済まされません。よくある質問項目は以下の通りです：
- 退去時の原状回復の範囲
- 更新料の金額と支払い時期
- 中途解約の条件と違約金
- 設備の故障時の対応方法
- 近隣住民とのトラブル時の対応
契約書の控えの受け取り
契約書への署名・捺印が完了したら、必ず契約書の控えを受け取りましょう。この控えは入居中に何かトラブルが発生した際の重要な証拠になります。
契約後のトラブル防止のために
入居時の物件状況の記録
入居時には物件の状況を詳しく記録しておくことが大切です。写真撮影を行い、既にある傷や汚れがあれば管理会社に報告しておきましょう。これにより、退去時の原状回復費用のトラブルを防ぐことができます。
契約内容の定期的な確認
入居中も契約書の内容を忘れずに、定期的に確認することをおすすめします。特に更新時期が近づいたら、更新料や条件変更がないかチェックしましょう。
まとめ
賃貸契約書は入居者の権利と義務を定めた重要な書類です。契約前には物件情報、契約期間、費用、使用条件などを詳しく確認し、疑問点があれば必ず解消してから署名しましょう。正しい理解と準備により、安心して賃貸生活を送ることができます。
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