賃貸を選ぶ際の築年数の目安は？何年くらいが限界？

賃貸物件を探すとき、「築年数」は家賃や住み心地に大きく影響する重要なポイントです。

新築なら設備も新しく快適ですが、家賃は高め。一方、築古物件は家賃が安くても設備や耐震性が心配…そんな悩みを抱えていませんか？

この記事では、神戸エリアの賃貸紹介を行う「OGAココヤル不動産」の担当者がプロの視点から、賃貸物件の築年数の目安や選び方、そして何年まで快適に住めるのかについて詳しく解説します。

築年数とは？基本知識をおさえよう

築年数とは、建物が完成してから現在までの経過年数のことです。建物の新築工事が完了し、検査済証が交付された日から計算されます。一般的に築年数が浅いほど建物や設備が新しく、築年数が経つほど経年劣化が進んでいます。

賃貸物件を探す際、築年数は家賃・設備・耐震性などに大きく影響するため、必ず確認しておきたい項目です。しかし、築年数が古いからといって必ずしも住みにくいわけではなく、リノベーション済み物件や適切に管理された物件なら快適に暮らせるケースも多くあります。

築年数別！賃貸物件の特徴と目安

築年数によって賃貸物件の特徴は大きく異なります。ここでは築年数を区切って、それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

築10年未満：最新設備が充実

築10年未満の物件は、オートロック、宅配ボックス、温水洗浄便座、IHコンロ、カメラ付きインターホンなどの最新設備が標準装備されていることが多く、快適性が高いのが特徴です。また、外観や内装も新しく、清潔感があります。

ただし、家賃は周辺相場よりも高めに設定されていることが一般的です。新築物件の場合、一度入居者が入れ替わると築5～6年目から徐々に家賃が下がり始める傾向があります。

• メリット：最新設備が充実、デザイン性が高い、清潔感がある
• デメリット：家賃が高め、初期費用も高額になる可能性
• おすすめの人：設備重視の方、新しい環境で生活したい方

築10年～20年：バランスが良い狙い目

築10年～20年の物件は、家賃と住み心地のバランスが取れた狙い目の築年数と言えます。設備もまだ新しく感じられ、自分が2～3人目の入居者となることも多いため、比較的きれいな状態で住めます。

また、この築年数帯は2000年以降に建てられた物件も多く含まれるため、耐震性の面でも安心です。2000年6月以降に建築確認を受けた木造住宅は「2000年基準」を満たしており、耐震性がさらに向上しています。

• メリット：家賃が手頃、設備もまだ新しい、耐震基準を満たしている
• デメリット：最新設備が揃っていないこともある
• おすすめの人：コストパフォーマンスを重視する方、バランス重視の方

築20年～30年：家賃重視ならおすすめ

築20年～30年の物件は、家賃が新築時の約2割程度下がっている傾向があり、家賃を抑えたい方にとって魅力的な選択肢です。適切なメンテナンスが施されていれば、まだまだ快適に暮らせます。

近年はリノベーション済み物件も増えており、築年数は古くても内装や設備が新しくなっているケースも多く見られます。ただし、耐震基準は必ず確認しましょう。1981年6月以降の建築確認を受けていれば「新耐震基準」を満たしています。

• メリット：家賃が安い、リノベーション済み物件も多い、物件数が豊富
• デメリット：設備の古さ、防音性や断熱性が劣る場合がある
• おすすめの人：家賃を抑えたい方、リノベ物件を探している方

築30年以上：リスクと条件を慎重に確認

築30年以上の物件は、家賃が新築時の3分の1程度まで下がることもあり、非常に安価です。しかし、建物の劣化や耐震性、設備の老朽化などのリスクがあるため、入居前の慎重な確認が必要です。

特に1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」であり、震度5強程度の地震にしか耐えられない設計となっています。大規模地震時の安全性に不安が残るため、耐震診断や耐震補強の実施状況を確認することが重要です。

• メリット：家賃が非常に安い、敷金・礼金が低額または不要の場合もある
• デメリット：耐震性の不安、設備の老朽化、修繕費用の負担リスク
• おすすめの人：とにかく家賃を抑えたい方、短期間の居住予定の方

賃貸物件の築年数は何年が限界？

賃貸物件に「何年まで住める」という明確な限界はありませんが、一般的には以下のような目安があります。

上記の法定耐用年数は税務上の基準であり、実際の建物寿命とは異なります。適切な大規模修繕やメンテナンスが行われている物件であれば、耐用年数を超えても安全に住み続けることが可能です。

耐震性から見る築年数の選び方

日本は地震大国であり、賃貸物件選びにおいて耐震性は非常に重要です。建物の耐震性は、建築確認を受けた時期によって大きく異なります。

旧耐震基準（1981年5月31日以前）

1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」が適用されています。この基準では震度5強程度の地震に耐えられる設計が求められていましたが、震度6以上の大規模地震には対応していません。

2025年時点で築44年以上の物件が該当します。過去の大地震でも旧耐震基準の建物に被害が多く見られたため、可能であれば避けるか、耐震診断・耐震補強の実施状況を必ず確認しましょう。

新耐震基準（1981年6月1日以降）

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」が適用されています。この基準では震度6強から7程度の大規模地震でも建物が倒壊・崩壊しないことが求められており、安全性が大幅に向上しました。

2025年時点で築44年以内の物件が該当します。耐震性を重視する場合は、最低でも新耐震基準を満たしている築44年以内の物件を選ぶことをおすすめします。

2000年基準（2000年6月1日以降）

2000年6月1日以降に建築確認を受けた木造住宅には「2000年基準」が適用されています。これは1995年の阪神・淡路大震災の被害を受けて強化された基準で、以下の3点が義務化されました。

1. 地盤に応じた基礎の設計
2. 接合部への金具取り付け
3. 偏りのない耐力壁の配置

2025年時点で築25年以内の木造物件が該当します。木造アパートの場合、耐震性を最も重視するなら築25年以内の物件が安心です。ただし、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、耐震基準は1981年以降大きく変わっていません。

築年数と家賃の関係

築年数が経過すると、一般的に家賃は下がる傾向にあります。総務省の調査によると、築年数が1年経過するごとに平均で約0.8％家賃が低下しています。

ただし、家賃の下落幅は築年数によって異なり、以下のような傾向が見られます。

• 新築～築5年：家賃はほぼ変わらず
• 築5年～10年：徐々に下落が始まる（約5～10％減）
• 築10年～20年：家賃が安定してくる（約10～15％減）
• 築20年～30年：さらに下落（約15～20％減）
• 築30年以上：新築時の約3分の1程度まで下落することも

ただし、駅近物件や人気エリアの物件は、築年数が経過しても家賃が下がりにくい傾向があります。実際に、駅徒歩5分以内の人気エリアにある築30年のマンションが、築5年の郊外物件よりも高い賃料で貸し出されているケースも珍しくありません。

築古物件でも快適に住むための選び方

築年数が古い物件でも、以下のポイントをチェックすれば快適に住める物件を見つけることができます。

リノベーション・リフォーム済み物件を選ぶ

近年増えているのが、築古物件をリノベーション・リフォームして生まれ変わらせた物件です。内装や設備が新しくなっており、築年数は古くても新築のような快適さで生活できます。

リノベーション済み物件を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。

• 配管の交換がされているか（特に給排水管）
• 電気容量が現代の生活に対応しているか
• 断熱材の追加や窓の交換などが行われているか
• 過去の不具合や修繕履歴

管理状態を確認する

建物の寿命は管理状態に大きく左右されます。内見時には以下をチェックしましょう。

• 共用部（エントランス、廊下、階段）の清掃状態
• 外壁や屋上の状態（ひび割れ、塗装の剥がれがないか）
• ゴミ置き場の管理状況
• 大規模修繕の実施履歴（マンションの場合）

管理が行き届いている物件は、築年数が古くても快適に住める可能性が高いです。

立地条件を重視する

築年数が古くても、駅近や人気エリアの物件は資産価値が保たれやすく、管理も良好な傾向にあります。また、将来的に建て替えやリノベーションの可能性も高いため、長期的に見て安心です。

防音性・断熱性を確認する

築古物件のデメリットとして、防音性や断熱性の低さが挙げられます。内見時には以下を確認しましょう。

• 窓の種類（二重窓や複層ガラスかどうか）
• 壁の厚さ（隣の部屋との間に収納があるか）
• 実際に壁を叩いて音の響きを確認
• 隙間の有無（窓枠やドア枠など）

まとめ：あなたに合った築年数の選び方

賃貸物件の築年数選びは、あなたの優先順位によって最適な選択が変わります。

築年数は重要な判断基準ですが、それだけで判断せず、実際の建物の状態、管理状況、リノベーションの有無、立地条件などを総合的に見て選ぶことが大切です。OGAココヤル不動産では、神戸エリアの豊富な物件情報をもとに、お客様のご希望に合った最適な物件をご提案いたします。築年数に関するご質問やお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。

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