賃貸契約時の重要事項説明書とは？契約者が知っておきたいポイント

賃貸物件を借りる際には、必ず「重要事項説明書」の説明を受けることになります。この書類は、宅地建物取引業法第35条に基づいて作成される法的な書面であり、賃貸契約を結ぶ前に必ず確認しておきたい重要な情報が記載されています。

この記事では、神戸エリアの賃貸紹介を行う「ココヤル不動産」の担当者がプロの視点から、賃貸 重要事項説明書について、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。

重要事項説明書（35条書面）とは何か

重要事項説明書は、正式には「宅地建物取引業法第35条書面」と呼ばれており、不動産取引において非常に重要な役割を果たします。

重要事項説明書の目的と意味

重要事項説明書は、購入者や賃借人が損をしないよう、契約前に当該不動産の重要事項について宅地建物取引士が重要事項説明書を交付し説明することを目的としています。つまり、契約者が十分に理解した上で賃貸契約を結べるようにするための仕組みです。

重要事項説明の実施方法

重要事項説明は以下の手順で実施されます：

重要事項説明書に記載される主な内容

賃貸契約における重要事項説明書には、物件の詳細情報から契約条件まで、幅広い内容が記載されています。

物件の基本情報に関する事項

重要事項説明書には、以下のような物件の基本的な情報が記載されます：

• 登記簿上の権利の種類・内容・名義人（抵当権の有無など）
• 法令上の制限（都市計画法、建築基準法等による制限）
• 飲用水・電気・ガスなどの供給施設・排水施設の整備状況
• 石綿（アスベスト）の使用有無
• 造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域の該当性
• 水害ハザードマップの説明

賃貸借契約特有の記載事項

賃貸借契約では、以下の内容が特に重要となります：

1. 台所・浴室・便所等の整備状況
2. 契約期間・契約更新に関する事項
3. 用途制限・利用制限
4. 敷金など契約終了時における金銭の精算
5. 管理の委託を受けた者の氏名・住所
6. 定期建物賃貸借である場合、その旨
7. 終身建物賃貸借である場合、その旨

IT重説（オンライン重要事項説明）について

近年の技術発展により、パソコンやタブレットを使ったオンラインによる重要事項説明（IT重説）が可能になりました。

IT重説の実施条件

IT重説を行うためには、以下の条件を満たす必要があります：

• 説明の事項を映像できちんと読むことができ、音声のやり取りも双方が問題なく行えること
• 重要事項説明書ならびに添付書類をあらかじめ、説明する相手方に送付しておくこと
• 映像及び音声の状況について、IT重説前に宅地建物取引士がきちんと確認すること
• 説明前に取引士証を提示し、相手方が画面上できちんと確認できたかどうか確認すること

重要事項説明書で特に注意すべきポイント

契約条件に関する重要事項

賃貸契約者が特に注意すべき項目は以下の通りです：

設備・環境面でのチェックポイント

• 台所・浴室・便所等の設備状況の詳細確認
• 電気・ガス・水道の供給状況と開始手続き
• インターネット設備の有無と利用方法
• 駐車場・駐輪場の利用可否と料金
• ペット飼育の可否と条件

マンション等の区分所有建物での追加説明事項

アパートやマンションなどの区分所有建物を借りる場合は、追加で説明される項目があります：

共用部分・管理に関する事項

• 専有部分の用途その他の利用制限に関する規約
• 管理委託を受けた者の氏名・住所
• 共用部分の利用ルール
• 管理費・修繕積立金の負担（賃料に含まれる場合）

重要事項説明を受ける際の心構えと対策

事前準備のポイント

重要事項説明を受ける前に、以下の準備をしておくことをおすすめします：

1. 物件の基本情報（住所、間取り、賃料等）の確認
2. 気になる点や質問事項のリストアップ
3. 契約条件の希望や要望の整理
4. 必要書類の準備

説明時の注意事項

• 分からない点は遠慮なく質問する
• 書面の内容をしっかりと読み込む
• 口約束ではなく、書面に記載された内容を重視する
• 説明に時間をかけ、急かされても焦らない

重要事項説明後の手続きの流れ

契約書（37条書面）との違い

重要事項説明書と賃貸借契約書は別の書類です：

契約の最終確認事項

重要事項説明を受けた後、正式な賃貸借契約書を取り交わす前に、以下の点を最終確認しましょう：

• 重要事項説明書と契約書の内容に相違がないか
• 契約条件に変更がないか
• 追加費用や特別な条件がないか
• 入居日や鍵の受け渡し方法

トラブル防止のための注意点

よくあるトラブルとその対策

賃貸契約でよく発生するトラブルとその予防策をご紹介します：

保管すべき書類

契約後も以下の書類は大切に保管してください：

• 重要事項説明書（35条書面）
• 賃貸借契約書（37条書面）
• 入居時の物件状況確認書
• 管理会社の連絡先一覧
• 各種保険の契約書類

まとめ

賃貸 重要事項説明書は、賃貸契約において非常に重要な書類です。この説明を通じて、物件の詳細な情報や契約条件を事前に把握することができ、後々のトラブルを防ぐことができます。

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